辦公續(xù)熱 北市商用不動(dòng)產(chǎn)找不到悲觀的理由 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場(chǎng)快訊
辦公續(xù)熱 北市商用不動(dòng)產(chǎn)找不到悲觀的理由
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  • 辦公續(xù)熱 北市商用不動(dòng)產(chǎn)找不到悲觀的理由
【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2019年可說(shuō)是不動(dòng)產(chǎn)大豐收的一年，建商持續(xù)購(gòu)地衝高土地交易金額，產(chǎn)品規(guī)劃也改走為商辦或廠辦，使得辦公室開工量大增，而壽險(xiǎn)、金融業(yè)對(duì)於精華地段釋出的地上權(quán)或辦公出手踴躍，願(yuàn)意加價(jià)投資比例提高。依據(jù)信義全球資產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市辦公室平均售價(jià)來(lái)到85.4萬(wàn)元，而在租賃市場(chǎng)表現(xiàn)良好的帶動(dòng)下，使得空置率持續(xù)下降至3％以下，整體來(lái)說(shuō)，臺(tái)北市商辦持續(xù)受市場(chǎng)喜愛，若一有大面積辦公或精華區(qū)地上權(quán)釋出，將造成搶地掃樓的盛況。
 
信義全球資產(chǎn)經(jīng)理王維宏表示，臺(tái)北市商辦市場(chǎng)深受大型企業(yè)熱愛，南山廣場(chǎng)及聯(lián)合報(bào)大樓釋出不到一年的時(shí)間，已達(dá)滿租盛況，未來(lái)1-3年臺(tái)北市較無(wú)大規(guī)模新增供給，而危老都更大樓持續(xù)增加，帶動(dòng)整體商辦市場(chǎng)租金及售價(jià)將續(xù)漲。中美貿(mào)易戰(zhàn)開打快2年，全球產(chǎn)業(yè)生態(tài)加速重整中，造成許多臺(tái)商回臺(tái)設(shè)廠，帶動(dòng)自用型買方需求增加，使得買方結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，以往少見零售、壽險(xiǎn)業(yè)購(gòu)入工業(yè)地產(chǎn)，在今年提高投資比例，為整體不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)注入千億資金。
 
從買賣交易來(lái)看，2019年辦公買氣依舊熱絡(luò)，投資及自用型買方信心大增，北市辦公交易金額明顯增加，信義計(jì)畫區(qū)也出現(xiàn)難得的辦公釋出，而許多辦公大樓預(yù)售案一釋出就出現(xiàn)大型企業(yè)掃樓的盛況，每坪交易金額持續(xù)創(chuàng)下當(dāng)?shù)匦赂摺Ｔ跓o(wú)新增供給的情況下，北市辦公平均售價(jià)微幅上漲到85.4萬(wàn)元，整體租金資本化率落在2.5％，表現(xiàn)最為亮眼的頂級(jí)辦公A+辦公，成長(zhǎng)3.6％，平均售價(jià)來(lái)到135萬(wàn)元，而B辦受惠於整體辦公上漲的影響，每坪平均售價(jià)也上漲至74.1萬(wàn)元，各商圈都有明顯上漲的趨勢(shì)。
 
租金部分，受惠於新創(chuàng)產(chǎn)業(yè)崛起以及跨國(guó)企業(yè)對(duì)臺(tái)灣投資比重增加，承租大面積的頂級(jí)辦公，使得北市租賃市場(chǎng)表現(xiàn)相當(dāng)搶眼，平均租金上漲至2,302元，空置率已降至3％以下，來(lái)到2.61％，而頂級(jí)辦公A+租金行情已經(jīng)超越B級(jí)辦公的2倍，平均租金來(lái)到3,195元，空置率也大幅下修至2.43％。從各商圈來(lái)看，平均租金都有明顯上漲的趨勢(shì)，漲幅最為明顯的是松江南京商圈，平均租金上漲至每坪1,917元，另外值得注意的是，南京四五以及站前西門商圈空置率已下降至1％，接近滿租的情況，近期雙子星定案以及未來(lái)E1E2都更案，將是持續(xù)炒熱站前西門商圈亮點(diǎn)。
 
 
內(nèi)科廠辦方面，內(nèi)科市場(chǎng)表現(xiàn)相當(dāng)優(yōu)秀，第四季出現(xiàn)3筆整棟廠辦交易，又以壽險(xiǎn)業(yè)整棟購(gòu)入比例最高，分別是新光人壽以11.25億元買下微米科技大樓以及臺(tái)灣人壽以18.02億元買下雍和民權(quán)大樓。在廠辦市場(chǎng)這麼熱的情形下，內(nèi)科平均租金上漲至1,184元，空置率下降至3.61％，以西湖段表現(xiàn)最耀眼，空置率下降至1％以下，來(lái)到0.65％，售價(jià)部分，內(nèi)科廠辦平均售價(jià)52.4萬(wàn)元，其中仍以西湖段為廠辦之首，平均售價(jià)60.1萬(wàn)元，從年化毛租金資本化率來(lái)看，廠辦平均為2.71％，優(yōu)於商辦的2.5％資本化率。
 
展望2020年，受惠於新創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、跨國(guó)企業(yè)以及都更拆除效益，未來(lái)1-3年雖然釋出10棟以上的新大樓，但其中一半皆為業(yè)主自用，可供給的物件有限，企業(yè)搬遷受限於市場(chǎng)缺貨，北市辦公市場(chǎng)將持續(xù)緊縮，租金及售價(jià)可望再創(chuàng)新高。在整體景氣回溫的情況下，大型企業(yè)對(duì)於不動(dòng)產(chǎn)需求持續(xù)提高，而商辦短缺，投資機(jī)構(gòu)可能將資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)精華地區(qū)地上權(quán)，商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有悲觀的理由。